专家：我为什么敢说房价仍会上涨不止！
国务院发展研究中心原副主任刘世锦近日在2017博鳌亚洲论坛上表示，房价过高本质是供求关系存在问题，由于现行的土地制度是刚性的，造成了房价的刚性泡沫，如果供给有没有足够的弹性，房价很难降下来。
毫无疑问，刚性泡沫是目前房价上涨压力过大不可忽视的重要方面。但是，为什么又会出现三、四线城市需要去库存的矛盾现象呢？很显然，中国的房价问题，不是哪一个方面出现了问题，而是整体出现了问题，是很多方面都没有按照经济规律、按照房地产市场内
在规律发展，而被人为地控制和操纵了。就目前的实际情况而言，中国的房价居高不下，甚至仍在恶性上涨，主要源于“四股泡沫”。
“土地财政”吹高的地价泡沫无疑是房价最主要的泡沫。虽然说放开房地产市场也会带来房价的上涨，但是，那都是理性的，是符合市场规律的，只有在外力的影响下，特别是不讲经济规律的外力影响下，房价才会失去理性，出现不合理、不规范，甚至是没有节制
、没有节操的上涨。这些年来，房价所以出现恶性上涨现象，最主要的原因之一，就是地方政府扛起了“土地财政”大旗，并在依赖“土地财政”过程中没有节制、不讲节操，继而导致房价上涨也没有节制、没有节操。这其中，土地价格是房价上涨最没有节操的推动力
。据测算，绝大多数地方的房价构成中，土地成本都是最主要的方面，占房价总成本的一半以上。除了土地成本之外，政府收取的各种规费，又是十分重要的组成部分。如此一来，房价还怎么可能不快速上涨。
问题的关键是，如果地方政府在推动房价上涨过程中比较理性，房价也不会如此上涨，可是，地方政府为了自身需要，也已经到了完全不顾及居民利益的地步。更直接地说，就是失去了制造政绩的基本节操，在这样的情况下，房价也就无节操可言了。十多年时间房
价涨了5倍以上，住房支出也成为居民消费支出中的最大支出，这其中，有多少是被政府拿走的，又有多少是被政府乱用乱花掉的，应当不难判别。所以，“土地财政”是吹高房价泡沫最主要的因素，而地价则是房价泡沫的最主要组成部分。
促使地方政府大搞“土地财政”的动力，除了政绩需要之外，与这些年来地方政府过度追求“大城市化”也是不可忽视的重要方面。正是因为所有城市都在追逐“大城市化”，追逐把城市做大做响，因此，也就不顾一切地扩大城市规模，增加城市容量。进行大规模
的城市建设和土地开发，则是地方追求“大城市化”的最主要手段。实事求是地讲，从城市格局和基础设施建设以及框架来说，确实有许多城市都具有了大城市的样子，但是，从产业、各种配套设施、生活环境、就业等方面看，却毫无大城市的内涵，更多情况下，都是
徒有外表。
如果说一、二线城市在“大城市化”思维下，吸引的外来人口越来越多，房价不断上涨还有些可以理解的话，三、四线城市也在搞“大城市化”，其内涵过差的矛盾就日益显现了，更多情况下，有效的人口资源，根本无力支撑日益增多的商品房数量，出现库存严重
积压，也就不足为奇了。为什么一、二线城市出现房价猛涨现象，而三、四线城市则要去库存，原因都在于此。其背后，就是房价泡沫泛滥。所以，过度追求“大城市化”，也是房价泡沫不可忽视的重要因素之一。
而从目前的实际情况来看，受土地是国家的，企业和个人只有经营权的影响，土地在供应方面也是存在比较严重的缺陷的。也就是说，在现行土地供应体制下，房价是不可能不出现泡沫的，也是不可能不被扭曲的。尤其是一、二线城市，一直表现得供不应求，自然
也就无法让房价平静下来。相反，如果土地供应能够充裕一些，房价上涨的内在动力可能就不会有这么强。
事实也是，按照目前居民的实际购买力，也确实很难支撑房价以这样的速度上涨。对一、二线城市来说，如果说前些年的房价上涨还能感受到某些理性因子的话，近两年来的房价上涨，已经完全失去了理性，原因之一，就是土地供应出现了问题，出现了想依靠人为
控制土地、减少土地供应的方式来遏制房价上涨，却起到相反效果的现象，因为土地控制，反而将房价上涨的内在动力、内在潜力全部激发出来了。所以，土地供应体制也是造成房价上涨不可忽视的重要一大因素，是制造房价泡沫的重要手段。
那么，为什么一、二线城市的商品房供求关系如此失衡，需求量远大于供应量呢？除了土地供应方面的问题，还有没有其他方面的因素呢？显然，货币超发是房价上涨的重要基础。特别是一、二线城市，更是房价上涨最基本的动力。这其中，居民是没有这样的购买
力的，有购买力的是手中掌握着资金资源的有钱人，且不是为居住而买房的有钱人，而是为炒房而买房的有钱人。
钱哪里来？货币超发。短短的几年时间，就100多万亿货币进入市场，且实体经济仍然面临融资难的严峻现实，当然就成了房价上涨的基本力量了。需要注意的是，货币超发带来的房价上涨，还会让调控成为空话。一定程度上，调控还会成为房价上涨的推手，陷入越
调控房价涨得越快的怪圈。所以，货币超发，无疑是房价上涨最基本的力量，也是最重要的基础。只要货币超发问题不解决，超发的货币不消化掉，尤其不让超发的货币进入到实体经济，对房价的影响，对房价泡沫的作用就永远不可能消除。
这也意味着，如果上面所说的四个问题不解决，房价就只能上涨不止，所谓的调控，也会成为一种摆设，且政策越严，房价上涨的内在动力越强，直至崩盘。
毫无疑问，刚性泡沫是目前房价上涨压力过大不可忽视的重要方面。但是，为什么又会出现三、四线城市需要去库存的矛盾现象呢？很显然，中国的房价问题，不是哪一个方面出现了问题，而是整体出现了问题，是很多方面都没有按照经济规律、按照房地产市场内
在规律发展，而被人为地控制和操纵了。就目前的实际情况而言，中国的房价居高不下，甚至仍在恶性上涨，主要源于“四股泡沫”。
“土地财政”吹高的地价泡沫无疑是房价最主要的泡沫。虽然说放开房地产市场也会带来房价的上涨，但是，那都是理性的，是符合市场规律的，只有在外力的影响下，特别是不讲经济规律的外力影响下，房价才会失去理性，出现不合理、不规范，甚至是没有节制
、没有节操的上涨。这些年来，房价所以出现恶性上涨现象，最主要的原因之一，就是地方政府扛起了“土地财政”大旗，并在依赖“土地财政”过程中没有节制、不讲节操，继而导致房价上涨也没有节制、没有节操。这其中，土地价格是房价上涨最没有节操的推动力
。据测算，绝大多数地方的房价构成中，土地成本都是最主要的方面，占房价总成本的一半以上。除了土地成本之外，政府收取的各种规费，又是十分重要的组成部分。如此一来，房价还怎么可能不快速上涨。
问题的关键是，如果地方政府在推动房价上涨过程中比较理性，房价也不会如此上涨，可是，地方政府为了自身需要，也已经到了完全不顾及居民利益的地步。更直接地说，就是失去了制造政绩的基本节操，在这样的情况下，房价也就无节操可言了。十多年时间房
价涨了5倍以上，住房支出也成为居民消费支出中的最大支出，这其中，有多少是被政府拿走的，又有多少是被政府乱用乱花掉的，应当不难判别。所以，“土地财政”是吹高房价泡沫最主要的因素，而地价则是房价泡沫的最主要组成部分。
促使地方政府大搞“土地财政”的动力，除了政绩需要之外，与这些年来地方政府过度追求“大城市化”也是不可忽视的重要方面。正是因为所有城市都在追逐“大城市化”，追逐把城市做大做响，因此，也就不顾一切地扩大城市规模，增加城市容量。进行大规模
的城市建设和土地开发，则是地方追求“大城市化”的最主要手段。实事求是地讲，从城市格局和基础设施建设以及框架来说，确实有许多城市都具有了大城市的样子，但是，从产业、各种配套设施、生活环境、就业等方面看，却毫无大城市的内涵，更多情况下，都是
徒有外表。
如果说一、二线城市在“大城市化”思维下，吸引的外来人口越来越多，房价不断上涨还有些可以理解的话，三、四线城市也在搞“大城市化”，其内涵过差的矛盾就日益显现了，更多情况下，有效的人口资源，根本无力支撑日益增多的商品房数量，出现库存严重
积压，也就不足为奇了。为什么一、二线城市出现房价猛涨现象，而三、四线城市则要去库存，原因都在于此。其背后，就是房价泡沫泛滥。所以，过度追求“大城市化”，也是房价泡沫不可忽视的重要因素之一。
而从目前的实际情况来看，受土地是国家的，企业和个人只有经营权的影响，土地在供应方面也是存在比较严重的缺陷的。也就是说，在现行土地供应体制下，房价是不可能不出现泡沫的，也是不可能不被扭曲的。尤其是一、二线城市，一直表现得供不应求，自然
也就无法让房价平静下来。相反，如果土地供应能够充裕一些，房价上涨的内在动力可能就不会有这么强。
事实也是，按照目前居民的实际购买力，也确实很难支撑房价以这样的速度上涨。对一、二线城市来说，如果说前些年的房价上涨还能感受到某些理性因子的话，近两年来的房价上涨，已经完全失去了理性，原因之一，就是土地供应出现了问题，出现了想依靠人为
控制土地、减少土地供应的方式来遏制房价上涨，却起到相反效果的现象，因为土地控制，反而将房价上涨的内在动力、内在潜力全部激发出来了。所以，土地供应体制也是造成房价上涨不可忽视的重要一大因素，是制造房价泡沫的重要手段。
那么，为什么一、二线城市的商品房供求关系如此失衡，需求量远大于供应量呢？除了土地供应方面的问题，还有没有其他方面的因素呢？显然，货币超发是房价上涨的重要基础。特别是一、二线城市，更是房价上涨最基本的动力。这其中，居民是没有这样的购买
力的，有购买力的是手中掌握着资金资源的有钱人，且不是为居住而买房的有钱人，而是为炒房而买房的有钱人。
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这也意味着，如果上面所说的四个问题不解决，房价就只能上涨不止，所谓的调控，也会成为一种摆设，且政策越严，房价上涨的内在动力越强，直至崩盘。
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