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孙骁骥：楼市人口红利已耗尽房价未来再难暴涨

来源：骥观天下编辑：cairenqi 发布日期：2017年04月13日

　　在购房需求最大的青年人普遍已经有房的情况下，未来的中国房地产会持续分化。我们都知道，目前的一二线城市与其他中小城市房价有严重的分化倾向。而随着购房主力人群普遍都已经置产这一现实，未来的房地产市场将进一步分化为“初级市场”和“改善型市场”，两者的差距也逐渐增大。

　　这话该如何理解呢？我们知道，初级房产是整个房产市场入门房产，那么初级房产的价格就是由买不起房的人所能支付的最大价格决定的。由于各种原因造成的大城市用地紧缺，现在能买到的初级房产，大概都在三线城市和大城市周围的郊区。初级房产相对便宜的原因，也就在于它们的价格是由买不起房的青年家庭所能支付的最大价格决定的，这些人又恰恰收入水平不高，因此初级市场的房产价格也不可能暴涨。

　　但与此相反，其他的房价，尤其是“改善型住房”的价格就大不相同，这类房产等于初级房产房价与价格上升之和，例如北京、上海市中心的二手房，这些“改善型住房”是按照所在城市的市价来定价的。

　　我们假设一个城市里既有房子与家庭的比例是一比一的关系，每个城市原住民都有了房子，而新搬来这座城市的家庭没有房子，那么他们就不得不够成为购房的“刚需”，被迫依照这个所谓的市价来购房。最关键的是，改善型住房市价不是由买房的人所能支付的最大价格决定的，而很可能是由卖房者，也就是所在城市的房东们对房价的集体心理价位决定的。

　　换句话说，卖家和买家很可能是在本城市有房的业主，房屋买卖的本质变成了同一城市两栋不同的房子之间的“物物交换”，现金用来补差价。看懂了吗？在一二线城市的“改善型住房”里边，房子本身已经成为了一种“硬通货”，具有类似于货币的功能。它的价格基本和“刚需”的收入水平没有关系，这些房地产的“面值”，是由一座城市的经济水平、资源占有度等等决定的。卖方也是属于你爱买不买，不买请滚的态度。为何？因为北上深的有房者根本就不急着变现，有价无市是可以接受的，但有市而价低却是不可能发生的。

　　80、90后大部分有房的现实，说明房价进入了低增长、高保值的周期，并且，由于两个市场之间的分化，只有城市里的“改善型住房”才具有靠谱的保值功能。其实，我们看一下汇丰的报告统计方法就知道，报道中的中国受访者中85%来自城市，14%来自郊区，只有1%来自农村。这恰恰说明了目前中国房市的格局未来将是以城市改善型住房为主，并且城乡差距巨大。

　　目前，中国有55%的人生活在城市，有近45%的人生活在农村，未来依然有大量的人口会进入一二线城市，人口千万以上、经济量五千亿以上的城市将会继续扩容。“改善型住房”依然有一定的增值空间。然而，对于想要从房地产的“初级市场”进入“改善型市场”的人来说，未来的难度会越来越大。大部分人都有房的现实，会使得房地产在未来愈加的“货币化”，能够买到更好的房产的最直接“货币”，其实就是房产，而不是钞票。