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梁建章：地方政府用地分配不合理导致高房价

来源：财经编辑：yangdejian 发布日期：2017年04月22日

　　近日，著名人口学家、携程董事会主席梁建章抛出了一个疑问：为什么中国房价高、酒店价格低，而美国这一情况却正相反？在梁建章看来，这一问题的症结在于中国很多地方政府在用地方面的分配不合理，一方面是住宅用地投放的严重不足，另一方面却是商业用地的供大于求。

　　梁建章认为，若想抑制房价的过快上涨，正确的政策是增加土地供应和加大基础设施投入。限购令一波接一波袭来。4月20日，济南限购政策再升级，济南本市户籍购买二套房，首付比例提高至60%，非本市户籍家庭首套房贷款比例提高至60%，商贷最长年限均缩短至25年。

　　今年以来，包括北京、石家庄、郑州、广州、成都在内的20多个市、县、区出台了新一轮楼市调控加码政策。尽管各地的初衷都是减少购房量，让房价回归理性，但结果却总是适得其反，比如在广州限购限贷措施出炉后，竟掀起了“抢购潮”，千万别墅都被抢购一空。尽管中国房价仍在节节攀升，但有意思的是，中国的酒店价格却显得格外“平易近人”。

　　比如在同一时间段内，纽约四季酒店价格最低的精致套房为7409/晚，房间面积为51.09平方米；上海四季酒店的商务套房的最低价为2582/晚，房间面积有66平方米，而该酒店价格最低的豪华房仅需1562/晚。为什么中美两国一线城市会在房价和酒店价格之间出现鲜明反差呢？归根结底还是中国城市住宅用地不足而商业用地投放供给充足，正确的政策是通过增加供应和加大基础设施投入来抑制房价的过快上涨。

　　住宅用地供给不足极容易成为高房价的推手。数据显示，中国只有0.89%的土地被用作城镇建设用地，仅0.3%可用作建设住宅，这一比例在美国分别为2.7%和1.4%，在日本分别为5%和3%。城镇住宅用地的供给不足在人口流入的一线城市中更加突出，且近年内进一步恶化。2009-2015年期间，中国一线城市的住宅土地供应2009年的超过2000万平方米下降到2015年1455万平方米；而与此相对应的住宅工地楼面均价从不足6000元上升到11000元。而就在去年上半年，中国房价平均上涨了约10%，北京、上海和深圳等一线城市的房价的涨幅更是高达30%。而另一方面，我国商业用地的投放却非常充足。事实上，在大多数时间里，商办物业的开发投资增速要快于住宅开发投资增速。

　　过去十多年以来，我国商业用地一直都占到房地产用地出让30%上下的比例。数据却显示，这个比例无法与社会真实需求相匹配，比如，沈阳等地的整体空置率在15%以上。在商业用地供大于求的情况之下，商户的租金成本也得以降低，使得酒店等有了平价的“底气”。并且，如今全球经济形势遭遇寒冬，零售业扩张速度的减慢，这也直接导致了商业地产的扩张动力不足。实际上，中国的北京、上海等大城市都有充足的可开发的土地。北京和上海的建成区只有可开发面积的20%到30%，所以用北京和上海的土地做一个5000万人口的城市规划是绰绰有余的。若想真的稳定住房价，还需增加住宅用地的投放，从源头上解决问题。