一、房屋的区位因素

　　目前来看房屋的区位因素对于房价影响极大，山东菏泽的房屋开放限购，主要原因就在于菏泽本地的房屋以棚改货币化的购买人群为主，对于棚改的人群来说，通过货币化棚改政策，促进当地房地产市场的库存的消化，当房地产市场限制购买资格，提高了贷款的门槛，原本棚改货币化政策带来给予的货币不足以购买三套到四套房屋，无法使用杠杆时，菏泽的房地产市场就陷入低迷状态，而房地产的低迷往往带来了当地所有房地产产业链条上所有实体产业的低迷，直接影响了菏泽的发展以及土地政策。对于菏泽来说，解开限购政策成为了其必选的政策趋势，如果有机会就要尝试着去放开限购市场，重新激活手中持有大量资金的拆迁户回到房地产市场，继续买房装修，之后刺激全产业链的实体的激活。但是究其原因在于菏泽的产业以房地产推动为主，不存在或者存在感极低的第三产业等拉动力不足。所以对于二三线城市的房地产市场，房地产市场再次疯涨的机会不在了。哪怕像菏泽这样的尝试去拉动房地产市场也不会有太好的效果。可以预期的是，人们会越来越多的向一线城市集聚，向着教育资源和医疗资源更好的城市聚集，小城市小县城的购房需求在降低。

　　二、房屋的户型

　　房屋的户型对于房子的价格来说有着重要的影响，究竟什么样的房子才能符合大众的需求，像以往一样的一居室二居室这样的房子已经不能满足大众的需求了。对于有着二胎，有父母需要赡养的家庭，买一套足够大的房子，这才是现在所谓的刚需。也就是说，相比于一居室或者两居室，三居室到四居室的房子可能更加受欢迎。也只有三居室或四居室的房子才能满足大家抚养孩子和赡养老人的需求。未来随着大众的需求的转向，三居室到四居室的房子更具有升值的潜力。一居室和二居室作为小户型的代表只能作为过渡用房，不再受到市场青睐。

　　三、政策因素的影响

　　政策方面的影响一方面包括市场的政策，一方面包括政府政策。市场的政策往往是指金融市场，也就是房贷市场的政策，比如首套房贷款的利率。政府的政策则包括今年年初左右国家确定的稳发展的经济策略。首套房贷款利率的降低以及首套房贷款利率可以抵税等等政策对于房价的影响是十分巨大的。经济杠杆儿的使用扩大了大众的市场需求，提高了大众的对房屋产品的消费能力。

　　综合上述三点，我们可以得出这样的一个结论。二三线城市的房屋因为人口集聚效应，不再具有升值潜力。一线城市的房屋因为其具有更好的教育资源，医疗资源，具备极大的升值潜力。因为二胎时代和老龄化问题，三居室和四居室的大户型房屋具有升值潜力。考虑到国家政策面影响，以及市场金融政策的改变，2019年的房产市场在一线城市的大户型还是可以期待的。