坐等楼市6月“拐头”！下半年要转向，专家：5月房地产和去年很像
经历了2019年前5个月，楼市的走势可谓是跌宕起伏。
既有抢房潮，苏州、杭州、南京、无锡、郑州、重庆、厦门、成都、西安多地新房供不应求，限价盘成为购房者扎堆的领域。
又有地王出现，苏州卖7块地，375轮竞价，99.8亿成交价，福州一次土拍就卖了205亿，超过了去年土地出让金的50％，徐州历经13个小时，644轮的竞价才卖出去一块地，杭州拍出高达5万元以上的楼面价。
与此同时，又有调控发力。4月，长沙取消契税优惠，丹东延长限售时间，5月，苏州连续三次升级调控力度，限售、土拍、限价一起上。同样是在近两个月，住建部先后两次对10个城市发出房价预警，而相关部门在50天内开出32张罚单，剑指资金违规进入房地产。数据显示，1月份调控68次，2月份21次，3月份15次，4月份直接蹿升到了60次，加上5月的41次，仅在2019年前5个月，房地产调控政策发布次数达205次。
这么多纷乱的信号，未来楼市何去何从？我们不妨听听专家的看法。
6月1日，中金固收研究团队分析师陈健恒发文指出，地产投资边际拐点已经出现，土地溢价率年内首次下降值得重视，由于历史的土地溢价率较为平顺，这种拐点值得警惕，溢价率的走势，跟去年5月冲高回落的走势很像。也就是说，专家认为，下半年的房地产要转向（尤其是投资端），5月刚刚过去，我们坐等楼市“拐头”即可。
无独有偶，6月2日，克而瑞发布的报告显示，土拍市场确有降温特征，平均溢价率降至20.2%，环比减少3.2个百分点，也是年内首次回落。众所周知，土地溢价率是房企是否看好后市的重要指标，在一片地王的火热气氛下，年内首次下降的意义耐人寻味。陈健恒的观点很明确，今年5月，和2018年5月份非常相似，至少从溢价率这个指标来看，都出现了冲高回落。
笔者认为，这一信号对下半年楼市的指向意义很大。
第一，所谓的“地王”频出是假象。
房企往一二线收缩集中拿地，大城市毕竟屈指可数，对绝大部分城市来说，土地市场降温是情理之中，回顾2018年，恰恰就是5月份出现重要拐点，随后的六月份和七月份，才出现了土地流拍、楼盘促销打折降价。
第二，部分城市的“虚火”会降下来。
过去两年因为货币化催动，上涨的三四线乃至五六线小城市，因为人口常年流出，会在下半年“露出原形”。
一二线城市也绝不是避风港，因为中心城区盲目扩张，过高的空置率已经成为诸多二线城市远郊区域的主要问题，今年各大城市都在抢人，也意味着房地产进入到了“分化”的时代。
有人口常年流入的地区，即便城区不扩张，也不会出现房价下跌的风险，那些城区快速扩张，人口却迟迟无法流入的各类新城区和县区，光靠都市圈的概念炒作，终归要“尘归尘，土归土”。
既有抢房潮，苏州、杭州、南京、无锡、郑州、重庆、厦门、成都、西安多地新房供不应求，限价盘成为购房者扎堆的领域。
又有地王出现，苏州卖7块地，375轮竞价，99.8亿成交价，福州一次土拍就卖了205亿，超过了去年土地出让金的50％，徐州历经13个小时，644轮的竞价才卖出去一块地，杭州拍出高达5万元以上的楼面价。
与此同时，又有调控发力。4月，长沙取消契税优惠，丹东延长限售时间，5月，苏州连续三次升级调控力度，限售、土拍、限价一起上。同样是在近两个月，住建部先后两次对10个城市发出房价预警，而相关部门在50天内开出32张罚单，剑指资金违规进入房地产。数据显示，1月份调控68次，2月份21次，3月份15次，4月份直接蹿升到了60次，加上5月的41次，仅在2019年前5个月，房地产调控政策发布次数达205次。
这么多纷乱的信号，未来楼市何去何从？我们不妨听听专家的看法。
6月1日，中金固收研究团队分析师陈健恒发文指出，地产投资边际拐点已经出现，土地溢价率年内首次下降值得重视，由于历史的土地溢价率较为平顺，这种拐点值得警惕，溢价率的走势，跟去年5月冲高回落的走势很像。也就是说，专家认为，下半年的房地产要转向（尤其是投资端），5月刚刚过去，我们坐等楼市“拐头”即可。
无独有偶，6月2日，克而瑞发布的报告显示，土拍市场确有降温特征，平均溢价率降至20.2%，环比减少3.2个百分点，也是年内首次回落。众所周知，土地溢价率是房企是否看好后市的重要指标，在一片地王的火热气氛下，年内首次下降的意义耐人寻味。陈健恒的观点很明确，今年5月，和2018年5月份非常相似，至少从溢价率这个指标来看，都出现了冲高回落。
笔者认为，这一信号对下半年楼市的指向意义很大。
第一，所谓的“地王”频出是假象。
房企往一二线收缩集中拿地，大城市毕竟屈指可数，对绝大部分城市来说，土地市场降温是情理之中，回顾2018年，恰恰就是5月份出现重要拐点，随后的六月份和七月份，才出现了土地流拍、楼盘促销打折降价。
第二，部分城市的“虚火”会降下来。
过去两年因为货币化催动，上涨的三四线乃至五六线小城市，因为人口常年流出，会在下半年“露出原形”。
一二线城市也绝不是避风港，因为中心城区盲目扩张，过高的空置率已经成为诸多二线城市远郊区域的主要问题，今年各大城市都在抢人，也意味着房地产进入到了“分化”的时代。
有人口常年流入的地区，即便城区不扩张，也不会出现房价下跌的风险，那些城区快速扩张，人口却迟迟无法流入的各类新城区和县区，光靠都市圈的概念炒作，终归要“尘归尘，土归土”。
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