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房价何时最便宜?

来源:腾讯房产 时间:2019-12-01

上周11月20日央行公布,最新的贷款市场报价利率(LPR):1年期LPR为4.15%,前值为4.2%,下调5个基点,5年期以上LPR为4.80%,前值为4.85%,下调5个基点。



这也是2015年10月24日5年以上贷款基准利率降至4.9%后的首次降息。这对楼市来说,是非常大的利好,虽然力度小,但是对于改变悲观预期有非常重大的意义。

  继2019年11月11日深圳重磅取消“豪宅税”之后,其它一二线城市也快马加鞭的跟进。

  11月22日起,广州市、各区不动产登记中心口头通知:广州适度放松非户籍居民限购政策,个税和社保可以互相补证,有助于释放部分刚需入场。


  11月25日,四川天府新区成都管委会印发《四川天府新区成都直管区支持入住企业(机构)员工购房的实施办法的通知》,天府新区直管区定向3类工作人员取消限购,购买直管区住房不再受户籍和社保限制。虽然该政策还未得到官方认可,但是无风不起浪。


其实,从今年四季度开始,不少城市就在“因城施策”的保护伞之下,变相放松了限购政策,比如,南京、天津、三亚,上海等。


最近,很多朋友留言说他所在的城市房价下跌已经很久了,啥时候见底呢?想现在入手,时机成熟吗?最近看中一套房子,现在买了将来会不会继续跌?其实,回答这个问题并不难,今天就给大家集中分析一下房价触底反弹的全过程:


2014年初,我国经济增长持续下滑,地方政府债务缠身,房地产库存积压到了前所未有的严峻程度。因此,从6月份开始,全国各地的楼市调控政策发生了180度转折,从上半年的持续收紧逆转为下半年的突然放松。

2014年6月,呼和浩特第一个正式放开限购政策,随后的7月-9月,宁波、杭州、合肥、南京、苏州、西安等26个二三线城市全部取消限购,同时许多信贷优惠政策也配套出台。截至9月底仅有北上广深和三亚五个城市限购没有取消。


由于各地单打独斗,政策放开后根本没有效果,所以,高层重拳出击,打响了这轮房地产刺激的第一枪。2014年9月30日,央行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》规定:首套房贷款利率7折优惠,二套改善住房执行首套政策;除5个限购城市以外的所有城市,银行提供贷款鼓励购买第3套以上住房。


同时,暂停了2年零4个月的房贷基准利率也于2014年11月22日开始下调,一次性下调了40个基点。


这第一枪的冲锋号是十分响亮,但根本没有人冲锋陷阵,全国各地楼市完全没有起色。大众早已习惯了这两年楼市的惨淡,看惯了各地频繁上演的降价维权,人们此时对房价继续下跌深信不疑。这就是典型的买涨不买跌。


2015年3月30日这一天内出台了两个政策:央行联合住建部发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》规定:二套房商贷首付比例降至4成,公积金首套首付降至2成,二套降至3成;财政部联合税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,将营业税免除年限由之前的5年降至2年。


直到此时,老百姓才发现,买房首付降低了,利息减少了,连交易税费都免除了,这才有了继续买房的动力。至此,对楼市最为敏感的深圳和上海开启了这一轮房价大涨的先锋,杭州、南京、厦门紧随其后,在下半年陆续启动。


我们复盘这轮上涨过程,你会发现,从2014年930政策喊口号开始,到2015年330政策触发深圳上海实质性上涨,间隔整整半年。而强二线从2014年7月取消限购开始到2015年下半年陆续开启上涨,间隔在一年以上。


虽然房价上涨速度是惊人的,但房价的触底反弹却是需要时间的,需要积攒能量,需要政策和群众基础的。只要税费减免、利率优惠、首付降低这些刺激政策还没有出台,就绝不会带动广大刚需和改善入场,房价就不会出现显著大涨。


只有楼市调控实质性的放松,积攒够了上涨的动能之后,房价才会启动,而从开始放松到房价反弹,一线城市通常为3-6个月,二线城市需要9-12个月


所以,判断一个正在下跌的城市房价何时最低,其实只要看限购、限贷、首付、税费、利率这些政策何时大尺度松绑,松绑政策全部出尽之时,就是房价最低之时,也是即将大涨之日。


目前,房贷利率仅仅下调了5个基点,根本撑不起房价反弹。2020年,将是楼市宽松之年,楼市维稳之年。


一线城市的刚需和长持投资者,今年底可以入了,别太在意短期的下跌。短期投资客,需要根据明年政策的尺度决定入场时机。


二线城市,因为还处在这轮的下跌周期中,房价还有进一步下跌的空间,如果没有碰到性价比很高的便宜房子,可以持币观望至明年,等待政策信号。


三四线就不说了,说的太多了。


房产投资第一要义就是:便宜。同样的房子,不同价格入手,结局大相径庭。没有卖不掉的房子,只有卖不掉的价格。便宜,永远是投资的最大竞争力。


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