从经济学角度讲，一种商品的价格高低是由市场的供需决定的，房价也不例外，但房价除了受市场供需影响外，房子的成本也决定房子的售价，下面看看房价都是由哪些费用构成的

　　一、房地产成本组成。

　　二、各科目标准成本和计费基数。

　　(一)土地价款。

　　1.1 有票地价款(招拍挂)：按取地文件执行。

　　1.2 有票土地相关税费(契税、印花税等)：整体税费可按4.05%计算;

　　1.3 无票土地款或溢价等：注意填写位置，否则影响税费计算;

　　1.4拍卖服务费，一般0.1%。

　　1.5指标费,各地收费标准不一，成都主城区30万/亩。

　　(二)开发前期准备费(合计200-250元/㎡)。

　　2.1 勘察丈量费：含项目勘察测绘、工程放线等项目初始勘测丈量费;

　　单方标准：3元/平米，山地项目6元/平米;

　　计费基数：报规面积(地上+地下)

　　2.2规划设计费：含项目总体规划设计费、规划概念设计费、方案设计费、施工图设计费、市政配套设计(景观、小市政)、审图及专业设计顾问等费(不含样板间设计费);

　　单方标准：高层/低层20-60元/平米，(地区不同差异很大)，山地项目100元/平米;

　　计费基数：报规面积(地上+地下)。

　　2.3报批报建费：包含常规报建费，如城市建设配套费、根据实际情再缴纳费用、可返回费用及特殊收费等，各区域成本差异较大;

　　单方标准：地区差异较大，北京东部约200元/平方米，北京北部可达350元/平米;

　　计费基数：报规面积(地上+地下)。

　　2.4三通一平费：包含临水、临电、临路和场地平整费;

　　单方标准：10元/平方米，山地项目增加150-300元土石方平整及挡墙砌筑等费用;

　　计费基数：报规面积(地上+地下)。

　　2.5临时设施费：临时场地和办公费;

　　单方标准：10元/平米;

　　计费基数：报规面积(地上+地下)。

　　(三)主体建筑及安装工程费(合计2,400-3,000元/㎡)。

　　一般按业态归集，单类业态构成由多个指标叠加而成，计算方式上，地上成本+地下成本+级配成本=合计成本;

　　3.1 高层(12F-28F)

　　(1)单体地下成本(不含车库面积，投影地下室)：

　　单方标准：3700元/平米(参考北京某项目，具体视项目情况而定);

　　计费基数：单体地下面积。

　　(2)单体地上成本：

　　单方标准：1800元/平米(参考北京某项目，具体视项目情况而定);

　　计费基数：单体地上面积;

　　为计算简便，(1)(2)综合计算可得出结构成本：约1900元/平米;计费基数：采用报规面积(地上+地下)。

　　(3) 级配成本：根据产品线档次，不同级别因用材不同，成本差异较大，主要差异在外窗和外立面;

　　单方标准：300元/平米、400元/平米不等。

　　计费基数：报规面积(地上+地下)。

　　3.2 小高层(7F-11F)

　　(1)单体地下成本(不含车库面积，一般不超地上面积10%)：

　　单方标准：3500元/平米(参考北京某项目);

　　计费基数：单体地下面积。

　　(2)单体地上成本：

　　单方标准：1800元/平米(参考北京某项目);

　　计费基数：单体地上面积;

　　为计算简便，(1)(2)综合计算可得出结构成本：约1900元/平米;计费基数：采用报规面积(地上+地下)。

　　(3) 级配成本：小高层级配产品与高层接近，略高于高层;

　　单方标准：300元/平米、500元/平米不等;

　　计费基数：报规面积(地上+地下)。

　　3.3 洋房(5F-6F)

　　(1)单体地下成本(投影地下室)：

　　单方标准：2600元/平米(参考北京某项目);

　　计费基数：单体地下面积。

　　(2)单体地上成本：

　　单方标准：1800元/平米(参考北京某项目);

　　计费基数：单体地上面积;

　　为计算简便，(1)(2)综合计算可得出结构成本：约1800元/平米;计费基数：采用报规面积(地上+地下)。

　　(3) 级配成本：洋房产品因产品档次略高，级配成本高于高层;

　　单方标准：500元/平米、600元/平米不等;

　　计费基数：报规面积(地上+地下)。

　　3.4叠拼/联排(6F以下，多为4F)

　　(1)单体地下成本(一般不超过地上面积的30%)：

　　单方标准：2500元/平米(参考北京某项目);

　　计费基数：单体地下面积。

　　(2)单体地上成本：单方标准：1700元/平米(参考北京某项目);

　　计费基数：单体地上面积;

　　为计算简便，(1)(2)综合计算可得出结构成本：1900元/平米;计费基数：采用报规面积(地上+地下)。

　　(3) 级配成本：叠拼产品因产品档次略高，级配成本高于高层：

　　单方标准：根据建筑风格550元/平米、600元/平米、700元/平米;

　　计费基数：报规面积(地上+地下)

　　3.5双拼、独栋产品

　　(1)单体地下成本(一般不超地上面积40%)：

　　单方标准：3000元/平米(参考北京某项目);

　　计费基数：单体地下面积。

　　(2)单体地上成本：单方标准：1900元/平米(参考北京某项目);

　　计费基数：单体地上面积;

　　为计算简便，(1)(2)综合计算可得出结构成本：2200元/平米;

　　计费基数：采用报规面积(地上+地下)。

　　(3) 级配成本：独栋产品因产品档次最高，级配成本也是最高的单方标准：普通风格1200元/平米，法式风格成本最高1600元/平米;计费基数：报规面积(地上+地下)。

　　3.7 特殊科目有些费用可能有一些特殊配置，需单独计算，标准参考：

　　(1) 精装修单方标准：按档次差异较大，600元、1000元 、1600元、3000元;不计费基数：(地上面积+附赠面积)*0.85。

　　(2) 太阳能屋顶集热式，费用标准：4500-6000/户( 分业态计算户数);阳台分户式费用标准：3000-4000/户。

　　(3)充电桩：一体式一机一枪，4万/套;

　　(4) 装配式增加费：300元/平米;

　　(四)社区管网工程费(合计220--450元/㎡)

　　包含给排水系统，采暖系统，燃气系统，供电系统及高低压设备，智能化系统工程建设费，区域差异较大，分220--450不等，北京东部综合成本240元/平米;

　　(1)给排水系：普通区域一般40元/㎡，某些新区100元/㎡;

　　(2)采暖系统：普通区域不收取费用，某些开发新区100-150元/㎡;

　　(3)燃气系统：一般区域按照30-40元/㎡;

　　(4)供电系统及高低压设备：电力系统属于额度最高的科目，120-140元/㎡;

　　(5)智能化系统：高层产品10元/㎡，低层产品20元/㎡;

　　以上5项计费基数：报规面积(地上+地下)。

　　(五)景观费用(折合120-300元/㎡)。

　　建筑用地范围红线范围内，除去20%-30%建筑基底占地面积和市政道路外部分统称景观用地，景观用地的硬景软景搭配考虑按7：3;

　　单方标准：景观工程造价根据风格不同差异很大，分250、350、500元/㎡不等;

　　计费基数：红线用地面积--建筑投影面积-市政道路面积-(约为总占地70%)。

　　(六)配套设施费用(300-500元/㎡)

　　配套主要是以地库、商业、会所为主，尤其是车库部分，体量最大;

　　(1)车库：按车库类型分普通车库和人防车库，人防车库需设人防设备、人防门等，成本稍高;

　　单方标准：普通车库2800元/㎡，人防车库 3100 元/㎡;

　　计费基数：地下车库面积(以某项目为例，地下/地上约30%)。

　　(2)配套商业：主要以毛坯交房的低层商业为准，根据风格不同成本存在一定差异;

　　单方标准：普通风格3000元/㎡左右，法式风格3500元/㎡;

　　计费基数：根据商业实际建筑面积为主，一般为地上面积;(若商业属于高层1F，注意总面积不要重复计算)。

　　(3)会所：根据项目定位，会所高端项目中出现，一般多为精装修，成本标准较高;

　　单方标准：考虑3000元/㎡装修成本，普通风格成本6700元/㎡，法式风格7000元/㎡;

　　计费基数：根据商业实际建筑面积计算。

　　(4)配建小学、幼儿园：一般为低层产品，多为简装;

　　单方标准：教学楼2300-2500元/㎡ ，体育馆2700元/㎡;

　　计费基数：根据实际建筑面积计算，一般为地上。

　　(七)工程相关费：监理费、预结算编制费(30-50元/㎡)。

　　属开发间接费大类。

　　某些区域参考标准：单方标准：监理费20元/㎡，预结算编制费15元/㎡，综合35元/㎡;计费基数：报规面积(地上+地下)。

　　随着地价、人工费、材料费等上涨，房价也水涨船高......

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