真相往往藏在细节里

　　1、土拍是整个市场行情的晴雨表。

　　当土地市场流拍的信号新闻频出，不用怀疑。

　　市场好的时候再烂的地都可以拍出地王，市场不好时候优质地块也难逃流拍命运。

　　2、售楼部的人数多少反应市场冷热。

　　实地看房是了解实情最好的渠道，没有之一。

　　市场灼热时开盘的盛况，从最初的售楼部内开盘转移到售楼部外搭大棚开盘，再到后来的星级酒店开盘，甚至是停用的候机楼开盘。甚至有楼盘认筹人数太多，客户加安保加销售最终当天超万人齐聚，轰动了整个房地产界。

　　楼市下行期的售楼部犹如一潭死水，无论是工作日或者周末，都是三三两两。去售楼部看看，如果楼盘置业顾问多于客户，并且从你进门到离开，再没进来一个新客户，那就是真的凉，透心凉!

　　3 、拓客小蜜蜂直接反应市场行情。(会因为城市管控不同而出现差异)

　　市场火热时，拓客小蜜蜂都能被拉到售楼部当置业顾问杀客卖房;

　　市场下行时，置业顾问都要被派出来当拓客小蜜蜂拉客发传单。

　　当你在一个售楼部看完房，出门就被骑电车的大妈或者大学生围着，求你去看另外一家楼盘的时候，不用怀疑。市场要么在明跌，要么在阴跌，最低也是个横盘。

　　4 、精装改毛坯是市场下行惯用的手段。

　　大多楼盘当初为提高溢价大量楼盘将毛坯房加装价值不足千元的装修，同时提高2000-3000元不等的单价。

　　相反，在新一期，甚至是新开几栋房源，原本的精装房又变成了毛坯。

　　5、房产网站的标注的楼盘价格VS实际楼盘价格有门道。 正常情况下，房产网站额标价相对于市场总是滞后的。

　　也就是说房价上涨期，在网上看到的房价往往到售楼部买不到，或者仅有那么几套非常差的户型楼层位置。

　　而房价下行期，情况恰恰相反。你在售楼部问到的价格低于网上标得价格，基本上就是降价的信号了。

　　6 、低首付0首付是楼市的至暗时刻。 延迟付首付，只是最基本的。两年三年分期付首付都是标配。部分区域甚至可以做到0首付，0首付分两种，一种是订房不需要首付，隔半年或一年付一定的首付。另外就是备案价格高于实际的售价，全部房款从银行贷款贷出。当你看到有零首付或者大量的分期首付出现的时候，楼市一定是下行期!

　　7 、二手房比新房更能体现出整体行情走势。

　　第一是没有管控涨跌随意

　　第二是没有开发商这个主体主动哄抬，更多的能体现出市场的变动。当你发现家附近的二手房门店关门的时间变早了，开始有门店关门转让了，根本不用去问房子有没有降，这已经是市场降价最直接的体现。

　　你看诸如链家之类的二手房网站，现阶段很多房源的已发布时间两个月以前，三个月以前的比比皆是，两三个月都没有卖掉的情况不是因为房主要价高，而是市场在走跌。因为市场好的时候，不管卖的再贵，总有人闭着眼睛买。

　　8、看市场上业主维权的内容。 市场好或者不好都会有人拉横幅，但内容和时机明显不同，市场上涨期，拉横幅总是在交房前和刚交房，条幅多是写什么质量差，装修差之类的实质性问题。期望的也是开发商能把项目再投入改造提高。市场下跌的时候，拉条幅总是毫无征兆，业主发现优惠方案变了、业主发现精装改毛坯了，主要是业主发现现售的房源比原来的自己买的价格低，拉横幅活动便会迅速展开，横幅内容各式各样，但诉求都一样，退差价!真退房?不存在的。

　　上边这些是最能明显看出房价下跌的，只要有一半符合，基本可以断定所对应的城市或地区处于降价阶段，当然前期备案价严重钳制的区域除外，比如有些区域，基本不会出现降价，所以只出现了低首付现象。

　　不要看政和府公布的所谓房价统计，不少城市甚至无耻到为了让数据看起来不那么扎眼，把县城房价融合到市区房价中，过分至极。

　　不要看去看房企公布的去化率，也就是开盘的成交率，来判断市场走势。毕竟都是可以造假，并且几乎家家都造假。

　　中国人一贯的追涨杀跌，但在房地产市场其实更应该反向操作。 如何在房价回调的阶段性窗口期，让自己无处安放的身躯能有更低的成本上车，才是刚需最应该做的。

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