编者按：随着文化旅游成为我国经济社会发展最具活力的新兴产业之一，文旅地产迎来蓬勃发展新时期。如何打造高品质文旅产品，满足人们对于美好生活的需要，成为文旅地产发展终极目标。为此，中国房协商旅文地产研究中心开辟《文旅人有话说》访谈栏目，通过与业内专家学者的交流，分享文旅地产项目创新经验，探索文旅市场发展趋势。

　　当前，从城市化空间拉动市场刚需的角度和消费升级带来的康养旅居休闲度假类物业需求来看，“后房地产时代”最好的区域是西南。而作为全球第一春城的昆明，康养宜居指数位居西南之首，具有较大的市场利好和较优的资源承载能力。晋宁区作为昆明最具发展潜力的新区，最大的魅力是优质的生态宜居环境和丰厚的历史人文底蕴。

　　如何把生态资源和文化资源优势通过市场手段转化为区域竞争优势，让城市建出来不是千城一面，而是传承和发展本地独特的人文风情特征，保持人与自然、历史、人文的情感联系，用情感赓续文化?为此，中国房协商旅文地产研究中心记者采访了昆明市晋宁区人民政府区长徐波。

昆明市晋宁区人民政府区长 徐波

一、

　　记者：决定中国房地产市场的走向有短期、中期、长期三个因素，分别对应金融政策、土地政策、城市化率，您认为决定文旅地产市场走向的因素与决定房地产市场走向的因素有什么不同?

　　徐波：无论是文旅地产，还是康养地产，在大的概念范畴里，都属于房地产的一个类别和属性，只不过是其所承载的功能有所区别。一般的房地产强调的是居住功能，因为文旅赋能，文旅地产在一般房地产的基础上，更加强调产业属性。

　　因为文旅地产所强调的产业属性具有较强的市场粘性和韧性，消费带动面广，且符合并满足了目前社会消费升级后的种种个性化需求，同时能够解决较大规模的社会就业等诸多问题。在“房住不炒”的政策框架之下，文旅地产更加契合今年两会所提出的“六保”新任务，以及“六稳”加“六保”的工作框架。

　　因此，对于短期金融政策的敏感，中期土地政策的反应，以及长期城市化率所带来的市场刚需，文旅地产市场与房地产市场均有着几乎同样的市场反应。并且，文旅地产以及康养类地产会在一些区域和时间段上成为中国房地产市场“软着陆”式转型升级的一个方向，这也符合“后房地产时代”的市场逻辑和经济规律。

二、

　　记者：您曾经说过，房地产行业从1998年市场化至今，其形态可以归纳为五件“马甲”，分别为地产商、城市开发商、文旅开发、大健康和产业新城。您认为昆明现在披上了几件“马甲”?对于第四件和第五件“马甲”，您能具体介绍一下是如何“量体裁衣”的吗?

　　徐波：中国房地产行业从1998年至今，从开发模式和商业逻辑看可归纳为五件“马甲”：

　　20世纪90年代的第一件马甲是房地产开发商，介于房地产市场刚刚兴起，拿地建房比较容易。因其功能单一，所以在各个城市也都出现了一定规模的“睡城”;

　　本世纪初的第二件马甲是城市开发商，以城市综合体为具体表现形式，以其多元化消费业态吸引大中型城市主流消费群体，进一步完善了小片区的城市商业功能;

　　而后第三件马甲是文旅开发，以文化旅游赋能，拓展和提升房地产的多元功能，以现代化休闲产业、文化产业等为立足点，以生态资源、历史文化、主题乐园、特色小镇等为开发导向，实现地方政府与开发商、地产与旅游业、公共服务与私人产品的有机互补和运转组合机制;

　　第四件马甲是大健康，老龄化社会的大背景下，以康养为主体，地产为载体，通过居家康养、综合社区、医疗配套等模式进行开发，多为医养结合、小镇组团的开发模式;

　　第五件马甲是产业新城，以城乡一体、产城融合、生态宜居为一体的新型城镇化模式，通过“以产兴城、以城带产”，进而实现产城共融、城乡统筹发展。

　　作为省会城市的昆明，是全球知名的春城，也是我国面向南亚、东南亚开放的国际门户城市和区域性国际中心城市，地处“一带一路”重要战略支点，通过泛亚铁路和国际空港的扩容建设及一批国际区域性重要枢纽工程的建设，昆明的区域性国际辐射功能和国际中心城市功能将会有大的提升和质的飞跃。通过生态宜居指数同大都市配套服务资源指数相叠加，昆明所面临的高质量发展机遇已成为不争的事实。

昆明地理位置重要

　　但同时，昆明作为云南唯一的特大型城市，城乡发展差距较大，仍然存在发展不充分、不平衡的问题。要解决这些发展多元化的市场需求，对五件“马甲”均有需求，只不过是在时间节点和空间布局上的差异。就昆明市域经济框架下的县域经济发展水平而言，五件“马甲”均能在不同的县域和区域经济中找到适宜的落地诉求。

　　针对第四件“马甲”，即大健康，昆明作为国家继博鳌和秦皇岛之后明确和批准的第三个中国大健康产业示范区，是支撑和落实“健康中国2030”行动目标的一个重要功能承载区，其得天独厚的康养宜居指数也满足了当下人们对健康生活需求和消费升级后生活方式转变的一切要素保障条件。

　　昆明市将“把昆明建设成中国健康之城和最佳生活目的地”作为城市发展愿景目标，根据《昆明市大健康产业发展规划(2019-2030年)》，环滇池区域将成为中国昆明大健康产业示范区的核心圈层，而从该区域的发展空间、生态宜居指数和城市配套服务指数等多要素来综合考量，晋宁将会成为大健康产业最优的布局区域。当然，大健康也有不同的产业体系和较丰富的产业层次，在昆明城市配套资源覆盖范围和有增量发展空间的区域，都将会是较好的选择。

　　而第五件“马甲”——产业新城，则在昆明的城市近郊区域和滇中新区等区域引进社会资本，通过城市综合开发和产城一体化运营路径，打造“产、城、景、智、文”融合的魅力城市先导功能区和“以产建城、以城吸人、以人促产”的经济高质量发展引领区，这将是新时代新型城镇化的一个较好的路径选择。

三、

　　记者：大健康时代的到来，使得康养旅居休闲产品成为下一波文旅地产市场的红利产品。您认为昆明能够同时满足康养旅居休闲度假升级消费和城市化刚需市场叠加吗?为什么?

　　徐波：正如前面所言，大健康时代已经来临，并且正成为引领第五波财富浪潮的重要产业诉求。回顾这场疫情，它的发生刚好处在几个非常特殊的时间节点上。

　　第一个时间节点是2019年全国人均GDP超过1万美元，居民消费将进行二次升级。第二个时间节点是要完成两个“全面”，即全面脱贫攻坚、全面建成小康社会，再加上国内老龄少子化社会特征凸显，这几个要素一叠加，就会发现，健康生活方式、健康产品和健康市场需求会形成下一波的消费增长热点。

　　另外，1998年、2008年、2018年，这三个时间点正好把中国房地产这几十年的变迁划分为三个阶段：第一阶段是大举入市，第二阶段是兴盛期，第三阶段是回归市场理性。目前，我们已经进入了“后房地产时代”，房地产市场进入四个深度分化期：

　　第一个是市场主体的分化。抗风险能力强、有优质现金流和较强供应链整合能力的头部企业将会越来越强大，而抵御市场震荡能力较弱的中小企业将越来越难;

　　第二个是房屋产品类型的深度分化。刚需市场口子在收窄，下一波地产市场的红利产品一定是符合消费升级后的康养旅居休闲度假产品，将更注重前期的个性化定制、中期的功能化配置和后期的全生命周期物业服务;

　　第三个是购房群体的分化。购房群体需求有两方面，一是改善型需求，买更好的房子;二是康养旅居需求，到更好的地方买房子;

　　第四个是区域空间的分化。西部城市由于较低的城市化率，再加上这一轮的西部大开发，将会拉动较大的市场刚需。

　　综上所述，从城市化空间拉动市场刚需角度和消费升级带来的康养旅居休闲度假类物业需求来看，两个因素叠加，会发现“后房地产时代”最好的区域是西南，而作为全球第一春城的昆明，康养宜居指数位居西南之首，具有较大的市场利好和较优的资源承载能力。

四、

　　记者：随着国家加强西部大开发政策的落实，昆明(晋宁区)通过哪些产业形态来展示历史文化之美、山水城市之美、民族文化之美?又如何加强城镇化健康发展体制机制，推动产业和城镇融合发展?对于文旅地产市场红利将产生什么影响?

　　徐波：狄更斯在《双城记》中写道“这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代”，中国房地产业历经20余年的发展，加之今年初发生的新冠肺炎疫情这只“黑天鹅”的冲击，进入了房地产市场回归理性的“后地产时代”，加之疫情防控常态化后的“后疫情时代”，以及单边主义、逆全球化大行其道的“后全球化时代”的叠加，势必造成今后长远的一个形势。

　　今年5月份，中共中央、国务院印发《关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》，是继2000年西部大开发战略提出、2010年西部大开发稳步推进后“3.0版本”的西部大开发政策和指导性意见，反映了我们如何从危机与挑战中寻求机遇，应对“后地产时代”的西部地区城市化进程加速，“后疫情时代”人们对健康生活的强烈向往和国内老龄少子化社会特征叠加的健康生活需求，以及“后全球化时代”更加注重扩大内需和发挥中国经济市场韧性的大势。

　　通过强化西部大开发、大开放和加强沿海开放，以期实现双边开放，双向循环，扩大经济战略纵深，提升中国经济的市场韧性的诸多需求。这些形势的变化，都为作为西部省会城市的昆明带来了新机遇。

　　昆明作为国家首批公布的24个历史文化名城之一，有着丰富的人文传承。而作为昆明最具发展潜力的新区，晋宁区最大的魅力是优质的生态宜居环境和丰厚的历史人文底蕴。

　　我一直说，城市发展、城市建设要敬畏自然，学会和土地谈恋爱。城市化进入加速期，一定要注重生态保护，与自然高度融合。晋宁区坐落在滇池南岸，三面环山，一面是平坝，坐拥53公里湖岸线，占滇池岸线总长的1/3，拥有环滇池滨湖最完善的湿地系统，是滇池生态圈、文化圈、旅游圈建设的重要组成部分，也是昆明大都市核心区的新兴增长极。

　　同时，晋宁区拥有丰富的历史文化资源优势，文化是为地方高质量发展赋能的第一资源，但历史文化还是要靠一些载体和表达方式来传承。这里是古滇文化的发祥地，自公元前278年庄蹻开滇，晋宁即是古滇都邑。这里自古就是人文荟萃之地，明代大航海家郑和在此成长，宽阔的滇池水面激发了其航海梦，良好的人文环境造就了其探索精神。

　　作为滇国故都、郑和故里、民俗秘境，古滇文化、郑和文化和民间民族民俗文化在晋宁交相辉映，共同成就了其独特魅力。对于今天的晋宁而言，之所以能走得遥远，是因为漫长的过去积淀了太多太厚重的历史人文，只是在这个最好的时代厚积薄发而已。

　　把生态资源和文化资源优势通过市场手段转化为区域竞争优势，小心地敬畏、呵护，利用好生态优势和文化遗产，让城市建出来不是千城一面，而是传承和发展本地独特的人文风情特征，保持我们和自然、历史、人文的情感联系，用情感赓续文化。

　　因此，在当下的大环境，我们的产业结构不可能再依托过去的传统农业生产模式，也不可能再依托污染比较大、能耗比较高、产能比较低的粗放型工业发展模式。结合乡村振兴的目标，我们将一产向三产融合，打造都市型服务体验综合体。对传统工业进行“重转轻”调整，淘汰落后的产能，将产业进行转型升级，发展数字经济、智能制造等轻型和新型工业。同时，在三产服务业上实现了“零的突破”，依托本区域的优势资源，主攻文化、旅游和大健康，发展文化、旅游、康养融合发展的现代服务业。

　　我们把整个晋宁看作一个项目，用市场思维和项目操盘理念来谋划和推进整个区域经济的发展。根据资源布局、开发时序、投入产出来整体谋划。目前，华侨城、融创、绿地、碧桂园等一批头部文旅地产企业均已在晋宁落地，七彩云南·古滇名城、昆明晋宁未来城、绿地古滇云境健康城等一批文旅康养大盘正在建设推进中，这本身就是一个强劲的市场信号。

七彩云南·古滇名城

　　我们希望通过地方政府和头部企业的合作，大家能够达成共识，同步发力，形成规模效应，较快引爆和释放区域价值，快速进入城市价值的综合兑现期，这也是政府“有形之手”和市场“无形之手”的对握效应。

五、

　　记者：习近平总书记一直强调，绿水青山就是金山银山，改善生态环境就是发展生产力。党的十九大也把“坚持人与自然和谐共生”作为新时代坚持和发展中国特色社会主义的基本方略。因此，在建设家园的同时，注重生态环境保护也显得尤为重要。您认为应如何在房地产开发建设过程中加强保护生态资源并合理利用，从而更好的提升区域价值，促进区域健康可持续发展呢?

　　徐波：习近平总书记在1月份考察云南时指出“要树牢绿水青山就是金山银山的理念，驰而不息打好蓝天、碧水、净土三大保卫战”。

　　“两山”理论为晋宁的发展模式和路径选择作出了清晰的界定。滇池是昆明的“母亲湖”，我们的魅力在滇池、优势在滇池、希望在滇池，责任也在滇池。而且，我作为云南本土干部，对家乡怀有深厚的情结，作为滇池儿女，没有哪个孩子不爱自己的母亲。正因如此，我们对滇池的保护意识、对生态环境的守护，就像对待母亲一样，加倍精心呵护。

　　一直以来，我们都将滇池保护作为生态文明建设的首要工作，全区新建或改扩建项目一律严格按照国家海绵城市、节水型城市规范建设，做到雨水收集、中水回用、雨污分流、污水处理。按环湖第一圈层五大功能片区布局，坚持新型城镇化和组团式开发，坚持低密度、低强度开发，对污水进行多点收集、全网闭合、集中处理、循环利用，不让一滴污水进入滇池。且必将长期坚持，加大力度，坚决打赢蓝天、净土和碧水保卫战。

　　所以，在处理好生态保护和有序发展方面，我们采取的是非抗性兼容的发展模式，坚决守住环境保护底线、守死生态红线、守好城市开发上限，将生态环境作为晋宁可持续发展的重要自然基底。在新一轮城市开发过程中，入驻产业必须与环境保护兼容，比如文化、旅游、康养等新城市化项目。为此，我们开出了企业和项目准入的负面清单，凡属与生态保护不兼容的产业，一律拒之门外。

　　最终，我们的建设要做到“四型示范”：环境友好型、资源集约型、惠民发展型和产业支撑型。如果开发后，生态效益不如从前，老百姓日子过得也不如从前，那是对人民的不负责任，也是对子孙后代的不负责任。

六、

　　记者：4月30日，中国证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，正式启动基础设施领域公募REITs试点工作。众所周知，REITs是不动产的概念，包括一般意义上的基础设施和商业不动产。当前，试点暂时未涉及商业不动产，您认为未来REITs对于商业不动产将产生什么影响?进而对区域经济将带来哪些影响?

　　徐波：目前我国基建已进入存量时代，地方政府负债率逐渐走高，加之新冠疫情对于国内经济活动的短期扰动，经济下行压力大，因此推出REITs融资渠道是顺应时代发展之举。新基建被列为鼓励发展公募REITs领域。

　　若未来商业不动产的公募REITs政策落地，具备长期回报丰厚、债性股性兼顾、强制分红、免税的特点。在融资方面可以降低地产公司融资成本、负债率、财务费用等，提升地产公司整体财务盈利能力。同时也能够加速房地产产业项目退出周期，将重资产的传统经营、管理模式向轻资产运营、管理模式发展，充分发挥商业不动产领域的优势。

　　房地产和房地产业有所不同，房地产业市场供应链较长，不可能因噎废食，不可能因其中一环的停滞而致使整个上下游产业链停摆，继而带来国计民生、劳动就业等问题。要坚持房子是用来住的而不是用来炒的，就要更多地赋予房子所承载的生活方式和功能，房地产业应顺应时代需求转型升级。

　　REITs作为一个金融工具，可以盘活当前商业不动产存量，同时也能加快国内文旅、康养项目建设，满足人民群众对美好、健康生活的向往，提高人民群众的幸福感。目前不仅仅是REITs产品，针对不同市场需求，将会有更多的金融产品支持，但“房住不炒”必须是房地产产业的“铁帽子”。

　　正如我之前所说，在“后房地产产业时代”深度分化中，特别是区域空间的分化中，京津冀、长江三角、粤港澳大湾区等区域所迎来的东部升级，长江经济带所拉动的中部崛起，以及在新一轮西部大开发的进程中，西部城市的大开发、大开放，都将会有市场针对性更强、更加精准的金融政策，从而解决房地产产业整体高质量的发展问题。

　　换言之，土地政策已走出了因城施策的路子，可以预见今后同样会根据不同区域、不同阶段而推出更加精准的更加符合发展诉求的金融政策，这不是技术问题，而是对经济工作“度”的把握，也将使不同区域资源配置更加符合市场逻辑和经济规律。

七、

　　记者：您有一句话特别经典，特别振奋人心：把“睡城”建成“税城”，就是最好的房地产开发模式。这句话我们认为用在文旅地产上也很贴切。目前，昆明市、晋宁区对于响应国家政策唤醒沉睡的文旅产业、吸引八方游客、促进消费等出台了哪些利好政策?

　　徐波：是的，我曾经说过，把“睡城”建成“税城”，就是最好的房地产开发模式。

　　其中，各蕴含了两个方面的意思。“睡城”，是指仅满足单一居住功能的房地产项目，也是因城市活力不足而沉睡的城市;而“税城”，一方面是经济市场繁荣，城市活力迸发，另一方面是产业支撑强劲，将房地产销售的一次性税收变为可持续的具有生命力和市场活力的综合型税收城市。这句话用在文旅地产上非常贴切，通过文旅赋能传统地产，提升传统地产的产业属性和城市活力。这是城市管理者、产业经营者以及城市居民多方共赢的一个局面。

　　我们积极响应国家政策，唤醒沉睡的文旅产业，在这方面，云南省、昆明市相继出台了一系列优惠政策及措施，进一步加强旅游业高质量发展。在省委、省政府的强力推动下，昆明市人民政府出台《昆明市旅游业高质量发展三年行动计划(2020-2022)》，全面统筹部署全市旅游业发展目标，为全市旅游业提供了指导依据。作为区级政府，我们在抓好上级利好政策落实的同时，也出台了一系列优惠政策和具体措施，按照“国际化、高端化、特色化、智慧化”要求，加大对重大文旅项目的支持扶持力度。

融创滇池南湾未来城

　　为加快推进文旅业态升级，《云南省人民政府关于印发云南省旅游市场秩序整治工作措施的通知》和《昆明市人民政府关于印发昆明市旅游市场秩序整治工作实施方案的通知》先后印发，深入推进旅游市场秩序整治工作，加强旅游市场整治综合协调指挥力度，严厉打击“不合理低价游”、欺骗或胁迫游客购物等扰乱旅游市场秩序的行为，优质快速处理游客投诉，维护游客合法权益。

　　树立诚信旅游品牌，规范设立“游客购物监理中心”和“30天无理由退货”咨询服务中心，为游客提供高效、便捷退货服务。对涉旅诚信餐饮企业、住宿业、租赁车公司、景区景点等企业和机构实施诚信评价，评价结果实时向社会公布。对诚信指数高的企业予以奖励，对诚信指数低的企业进行重点监管，对不合格企业实施暂停或停止经营处理，形成旅游市场优胜劣汰机制，全面提升旅游行业服务品质。

　　同时，基于物联网、云计算、大数据、区块链、人工智能等技术，深耕目的地智慧化旅游体验，开发了“一部手机游云南”APP，为人们“吃、住、行、游、购、娱”等问题提供数字化解决方案。

　　针对今年新冠肺炎疫情影响，出台《云南省支持文旅产业应对新冠肺炎疫情加快转型发展若干措施的通知》等文件，对受疫情影响的文旅企业给予贷款贴息等扶持。在土地保障等方面，发布《昆明市人民政府办公室关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障房地产市场平稳健康发展的通知》等文件，昆明市推出1亿元消费券，通过“政府为居民买单”的方式，促进因疫情影响减缓的旅游消费，带动旅游经济不断发展。

　　没有一个冬天不会过去，没有一个春天不会来临，我相信，疫情带来的文旅阵痛期终将过去，迎接这个市场的将会是人民群众对美好生活希望所支撑的新一波消费浪潮。

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