全国两会今日正式拉开帷幕。在谈及房地产风险问题时，全国政协委员、原保利集团董事长陈洪生表示，陈洪生表示，在经济政策没有大变化的情况下，一线城市房地产风险相对较小。“现在情况看不是房子多了，而是还不太够。”由于供求关系，他认为，广义而言，一线城市房价仍会上涨。

　　机构看空任志强看多 2017中国楼市是寒冬还是烈夏？

　　房价

　　那么机构和房地产行业又是如何看待这轮房价的呢?

　　看空方：房地产凛冬将至

　　对于看空房市，海通证券宏观首席分析师姜超起码算是知行合一者。春节前，和两个基金经理吃饭，聊起房市，说到姜超就在卖房子。而今天，姜超再发研报，认为房地产凛冬将至。

　　逻辑链条是：2017/2018年发生金融危机的风险不容忽视。从新兴市场角度看，过去危机爆发均与外储不足有关。为了防范金融危机，保外储和外汇的重要性已经空前上升。但无论外汇储备口径还是央行外汇占款口径的资金依然在持续流出。

　　要稳定汇率，则必须坚决去杠杆收货币，降低货币增速。

姜超认为，由于持续的货币超发房价上涨，中国的房产总市值在14年超过了美国，但中国的经济总量毕竟只有美国的一半左右，从而带来了极大的汇率贬值压力。

　　由此，姜超给出了一个二选一的选择题：稳定汇率和房价上涨不可兼得，稳汇率收货币，房价必然下跌。从稳定汇率的角度来看，必须要降低广义货币增速，提高货币利率，而这将使得依赖于货币超发的房价受到严重冲击。

　　原高盛中国首席策略分析师、现望正资本全球宏观对冲基金董事长刘陈杰，则如是分析2014年以后中国房地产市场出现的泡沫化压力：

　　从2014年以后，中国房地产价格上涨的背后是过剩流动性的推动，而不是扎实的经济基本面。

　　第一，从杠杆交易上来看，交易杠杆率(交易杠杆率=(居民中长期贷款+公积金贷款)/(新房销售额+二手房成交额))已经从2014年-2015年上半年的30%上升到40%左右，如果把部分短期贷款计入，则交易杠杆率升至45%。房地产市场成交金额中接近一半以上由银行信贷推动，这一比例已经接近历史峰值。

　　第二，从最新的数据来看，目前房地产销售中投机性需求接近30%，与最高峰(2007年和2010年的40%)相比还有差距，但比过去两年已经大幅提高，值得引起重视。

　　看多者：任志强和万科副总裁

　　再来看房市永远的多头，任志强最近的说法。

　　他自问自答了几个问题：国家会不会让房地产掉下去?中国人买房的杠杆率高吗?房地产市场存不存在去库存?

　　任志强说数据：如果没有中国房地产投资的增长，GDP就掉下去了。

　　2015年6.9%的GDP，要是扣除了房地产和基础设施建设剩多少呢，4.8%;而2016年扣除6.7%的GDP，没有房地产就剩5.2%。

　　最重要一点，房地产在税收增长中贡献是最大的，占29%。

　　所以任志强说，要告诉大家一个什么意思呢，就是房地产不管怎么调也不能让它掉下去，不能让它没了。

　“再说杠杆，我们首付是世界上最高的，现在有的首付是70%，你还有杠杆吗?你30%首付连2.5倍杠杆都不到。所以说中国的房地产有没有杠杆啊?

　　16年9月，房地产销售8万亿，新增多少?2万3千亿。那么新增个贷多少?5900多亿。看新增个贷5900多亿对全部的17500亿个贷来说是很高，但看看新增销售是多少。所以说一手房，这里只包括一手房啊，我们只有0.21的杠杆率，所以你说买新房的杠杆率有多高吗?不高，换句话说百分之三四十靠七八成的贷款，剩下的靠全款。

　　去年是多少，去年个贷在一手房是23%，今年是下降的。去年23%今年21%你凭什么说是货币政策导致杠杆率上升。”

　　任志强一句话：房地产和土地和政策产生直接关系，和货币不产生直接关系。

　“这一轮房子为什么涨价，是因为上一轮的土地负增长。前两年土地负增长，凡是土地负增长，下一轮就是一个高峰。所以13、14连续两年土地供给负增长，16年又涨价。13年我就说价格得上去，为什么，因为12年土地供给掉下去了。”

　　而本月初，万科高级副总裁谭华杰参与广发证券组织的电话会议，直接了当：中国整体住房价格没有泡沫。

　　按照万科的观点，目前中国整体的住房价格是没有泡沫的，或者是最多是在泡沫区的边缘，仅有极少数的城市可能已经进入了泡沫区，但绝大部分城市目前是不在泡沫区内的。

　　对未来房价做基础假设的话，应该假设未来房价增速快于CPI，但是慢于人均收入的增长速度。估计未来的CPI增速也不会超过美国类似阶段的长期值，或者高也不会高出多少，差不多就是2%-3%的水平，这个可以视作房价未来每年变动趋势的下限。

　　那么房价每年变动趋势的上限是什么呢?是GDP年增长率或者人均收入年增长率。

　　中国经济高速增长的时代已经结束了，未来会逐步放缓。现在看到的经济增速都是真实经济增速，已经扣除了物价指数了，而房价本身是个名义值，因此，预测房价增速时应该把物价指数加回，假如说未来的GDP或者人均收入年增速降到5%或者更低，那么再加上一个2%-3%的CPI同比。综上，中国未来长期房价名义值变动趋势应该在每年上涨2%-7%。

　　对于市场关注的房地产库存问题，谭华杰做了一个精细化分类：房地产库存实际上有四个阶段，对应四类库存。

　　通常说得最多的库存，是开发商已经取得了预售证、但还没有卖出去的房子，称为在售库存，这是第一类。

　　第二类库存是在第一类库存之前的阶段，叫在途库存，现在还没拿到预售证，但是已经开工，开工了迟早要拿到预售证。

　　第三类库存更早，开发商已经拿到地，地可以开发，但是没有开工，这称为未开工库存，但是因为土地已经出让出去，所以迟早会变成房子，这也是一种库存。

　　第四类库存，就是开发商已经卖掉了，但是从整个市场来看，还属于库存，是因为有些人买了房子不打算住，买房子属于投资行为，在投资性购房者手中囤积的库存，即二级市场库存。

　　去年很多城市地王现象很多，原因就是这些城市的在售库存很少，个别城市去年或者前年的在售库存去化周期只有不到两个月，这是一个很可怕的水平。万科之前有个基本的研究框架，认为在售库存的合理区间是5-10个月。它有两个临界点，一个是5个月，一个是18个月。如果在某个城市在售库存去化周期超过18个月，通常房价将会面临短期回调压力;如果低于5个月，未来短期内房价上升压力就会比较大(不考虑政策因素，只考虑市场因素)。

　　房价对于在售库存短缺会更敏感，只要低于5个月的下限，接下来就有可能出现房价大涨。所以去年有很多城市房价上涨多，出现大量的地王，核心原因在于它的在售库存太低。

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